A SRª MARIA DO CARMO ALVES (PFL - SE) - Sr. Presidente, Srªs e Senhores Senadores, a preocupação maior da Nação brasileira é com o desemprego. A atividade que mais emprega e exerce extraordinário efeito multiplicador na economia é a construção civil que, para cada emprego criado no canteiro de obras, gera outros quatro em diversas áreas como as indústrias de cimento, madeiras, vidros, aço e o setor imobiliário.

A construção civil é a atividade que mais absorve aquela parcela da mão-de-obra menos qualificada, que a cada dia vai ficando à margem do progresso tecnológico e portanto menos aproveitada nas áreas da economia moderna.

É o setor que menos pressão exerce na balança comercial porque, praticamente, não envolve importação .

Ora, o Governo, embora tenha consciência de todos esses fatos, age de forma lenta. Há tempos alega estar estudando medidas para reativar o setor, mas, como sempre, a visão monetarista da equipe econômica sempre cria todo tipo de dificuldades para atender as promessas do Presidente Fernando Henrique Cardoso em repetidos pronunciamentos .

Repassamos aqui um elenco de medidas que dispensam quaisquer gastos do Tesouro Nacional, apenas exigem boa vontade e sobretudo bom senso do Governo. Claro que outras ações, que envolveriam diferentes tipos de concessões, ainda que modestas do Tesouro, também podem ser implantadas.

1- INTRODUÇÃO

O vazamento na imprensa a respeito das medidas para a reestruturação do SFH acabou paralisando o mercado imobiliário. A divulgação destas medidas houvera sido anunciada oficialmente para o dia 14 do corrente, fato que efetivamente não ocorreu.

Essa paralização manifesta-se tanto no lançamento de novos empreendimentos, como na contratação dos financiamentos para a construção, bem como nos acordos de dívidas entre agentes financeiros e os mutuários.

No que tange a novos empreendimentos, a dúvida quanto à alteração do indexador vem inibindo as vendas diretas, pois não se sabe qual o indexador que irá prevalecer no futuro. Também os financiamentos imobiliários não estão sendo contratados, enquanto aguarda-se a divulgação do Patrimônio de Afetação na incorporação imobiliária, que traz grandes vantagens ao sistema, especialmente para os compradores de imóveis.

Com relação aos mutuários com financiamentos em andamento que apresentam altos saldos residuais, os acordos de renegociação da dívida também têm deixado de serem efetivados em virtude da possibilidade do governo adotar medidas para minimizar saldos resíduos, medidas estas que já foram analisadas pela Câmara dos Deputados em duas comissões específicas para este fim.

É importante frisar que as medidas para a revitalização do SFH são de dois tipos: as administrativas e as macroeconômicas, sendo que somente estas últimas envolvem recursos do Tesouro Nacional.

Neste momento grave, estamos solicitando urgência quanto às medidas de caráter administrativo que podem imediatamente revitalizar o mercado imobiliário, criando empregos, sem impactos negativos no orçamento da União.

2. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO.

"O PROBLEMA".

O grande problema dos empréstimos de longo prazo no Brasil é o sistema de Tabela Price associado à correção monetária. Este sistema faz com que o saldo devedor dos empréstimos aumentem em relação ao valor inicial da dívida. Isto provoca nos compradores de imóveis a sensação de terem sido enganados, pois, pagam as parcelas com grande dificuldade e o saldo devedor aumenta durante quase todo o período do contrato.

Além disso, em caso de dificuldade financeira torna-se inviável a venda do imóvel e a recuperação do valor pago, pois, ninguém assume dívidas que superem o valor de mercado do imóvel.

A Tabela Price causa esse enorme problema. Pelo seu mecanismo, a prestação é constante, mas só a primeira. As demais prestações passam a crescer constantemente, pois, os juros são calculados sobre um saldo devedor crescente, devido à existência de correção, e a amortização no Sistema Price é ser muito pequena durante a maior parte do prazo contratual.

Enquanto a prestação cresce o salário não acompanha este crescimento, colocando grande parte dos compradores em situação de inadimplência.

"A SOLUÇÃO".

Adotar um sistema de amortização que, mensalmente, uma parcela constante da dívida é amortizada.

Este sistema denomina-se SAC - Sistema de Amortização Constante, e é semelhante ao SACRE da Caixa Econômica Federal.

Por este sistema, a cada pagamento, o saldo devedor diminui. Isto permite que numa dificuldade financeira do mutuário, o imóvel possa ser vendido ou o empréstimo possa ser repassado a outro interessado, recuperando o devedor o valor pago até então.

Para que isto aconteça, é suficiente uma medida administrativa da Autoridade Monetária determinando que empresários e agentes financeiros passem a usar o SAC/SACRE como sistema exclusivo de amortização do SFH.

A seguir apresentamos um exemplo através de gráficos comparando o Sistema Price e o SAC.

3. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

"O PROBLEMA".

Todos nós lembramos dos problemas causados pela Construtora Encol. O que não recordamos é que após a Encol, outras construtoras faliram levando os compradores de imóveis a perda total de suas economias.

O motivo disto é o fato da legislação permitir que os recursos captados para construir um prédio sejam utilizados no término de outros. Em determinado momento esta corrente rompe-se ficando os últimos compradores com todos os problemas dessa cadeia de negócios. O não cumprimento dos compromissos assumidos leva a construtora à falência. Com isto, haveres e deveres são transferidos para a massa falida gerando enormes prejuízos à população pelo não recebimento do imóvel adquirido e perda dos valores já pagos.

"A SOLUÇÃO".

A solução do problema está numa norma legal proibindo que os recursos de um empreendimento sejam desviados de sua finalidade e que em caso de falência o empreendimento será concluído, e as unidades entregues aos seus compradores, ficando somente o saldo positivo ou negativo do empreendimento transferido para a massa falida.

A proteção legal aos compradores dar-se-á pela exigência da utilização dos recursos de seus pagamentos, exclusivamente na sua obra, e que em caso de falência possam, juntamente, com o agente financeiro, concluir o empreendimento e receberem sua moradia.

A norma legal a que nos referimos é o projeto de Patrimônio de Afetação desenvolvido pela ABECIP e entregue ao grupo de trabalho, de reformulação do SFH. Trata-se de um projeto prioritário que necessita de urgência na sua implementação, válido para novas contratações.

4- ECONOMIA DE ESCALA x CUSTOS ADMINISTRATIVOS.

"O PROBLEMA".

Em face dos prejuízos decorrentes de inadimplência, venda de imóveis retomados com prejuízo e despesas com o jurídico relativo ao grande volume de ações contra os agentes financeiros, o volume de financiamentos habitacionais é muito pequeno quando comparado ao potencial existente e ao déficit habitacional.

"A SOLUÇÃO".

Somente um sistema operando em grande escala viabilizará carteiras rentáveis e, somente carteiras rentáveis colocarão definitivamente o mercado de crédito imobiliário em real competição.

Para isto, é necessário que a autoridade monetária inclua os contratos de mutuo hipotecário no conjunto de operações que compõem o SFI. Estes contratos, além de contribuírem para a redução das taxas de juros das operações de caráter pessoal, darão equilíbrio financeiro às carteiras pelo mix de taxas e pelo aumento do volume de negócios. A combinação desses fatores aumentará a competição no setor, com importante vantagem na redução de custos e aumento dos negócios.

5- DEDUTIBILIDADE DE DESCONTOS CONCEDIDOS EM FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS.

"O PROBLEMA".

A edição do Plano Real, apesar dos efeitos positivos no que se refere ao controle da inflação, trouxe uma série de transtornos para os detentores de financiamentos imobiliários, decorrentes da:

1.     estagnação do valor dos imóveis verificada após a edição do Plano Real;

2.     compressão salarial devida à reduzida margem de negociação da grande maioria das categorias profissionais, existindo casos em que os salários ficaram congelados por mais de 4 anos; e

3.     política de taxas de juros elevadas, onerando, sobremaneira, as dívidas dos tomadores de financiamento. O aumento do saldo devedor em relação ao valor inicial da dívida coloca o agente financeiro e o mutuário constantemente em situação de renegociação. Se o agente financeiro decidir por conceder algum desconto na dívida, pela legislação vigente, esse desconto sofre o efeito de grande tributação. É comum que o agente financeiro inicie o processo de execução judicial ou extra judicial para beneficiar-se da dedutibilidade dos prejuízos. Com o aumento da dívida, agora acrescida de custo de publicação de editais, de honorários advocatícios e outras despesas administrativas, acaba não ocorrendo o acordo, acarretando a retomada do imóvel.

"A SOLUÇÃO".

É de fundamental importância que a legislação seja adaptada, de forma a permitir que os descontos concedidos contratualmente sejam considerados como despesa dedutível para fins de imposto de renda, sendo, portanto, desnecessários os custos da execução judicial ou extra judicial, facilitando, assim, a renegociação da dívida.

6- A SOLUÇÃO PARA OS CASOS DE INADIMPLÊNCIA.

"O PROBLEMA".

Atualmente quando um mutuário tem um problema financeiro motivado por doença, desemprego, ou outras causas, a única solução possível é a incorporação dos atrasos ao saldo devedor. A incorporação dos atrasos eleva a prestação na proporção do valor incorporado e assim, rapidamente, o mutuário torna-se novamente inadimplente, pois se não conseguia pagar a prestação anterior, com a parcela incorporada, essa prestação aumentará ainda mais.

"A SOLUÇÃO".

Permitir uma solução de mercado (excluindo a participação do governo) que evite esse problema. A idéia básica é que todos os valores pagos pelo mutuário fiquem contabilizados dentro do próprio contrato de empréstimo numa conta de reserva para amortização, que é atualizada monetariamente e recebe crédito de juros pela mesma taxa contratual.

Havendo inadimplência, passariam a ser observadas as condições contratuais que regulariam a utilização da reserva para amortização. O agente financeiro abateria o valor do atraso dessa reserva e o contrato continuaria normalmente.

Esse mecanismo já é possível de ser utilizado, todavia é necessária uma norma legal que torne o valor da reserva inalienável em qualquer circunstância.

7 - INDÚSTRIA DE AÇÕES CONTRA

"O PROBLEMA ".

Sempre que o mutuário conclui pela impossibilidade do pagamento de suas parcelas mensais, tornou-se hábito nacional procurar, através do seu advogado, embargar o pagamento das prestações contratuais, utilizando-se de um conjunto padrão de motivos. A morosidade da justiça permite-lhe manter-se no imóvel por três ou quatro anos, sem pagar sequer o condomínio e o IPTU.

As liminares são freqüentemente expedidas, sendo o valor do depósito judicial, quase sempre, totalmente incompatível com o valor da prestação mensal.

Essa indústria de ações já atinge, em algumas instituições, 10% dos contratos em andamento. Além de onerar administração dos créditos no Sistema Financeiro da Habitação, causa graves prejuízos quando do leilão do imóvel e reduz a velocidade de circulação dos recursos, acarretando, conseqüentemente, a diminuição do volume de operações financiadas.

"SOLUÇÃO".

Para que esta "indústria" deixe de causar sérios prejuízos ao SFH é necessário uma norma legal, condicionando as medidas liminares.

Comprovação trimestral obrigatória do pagamento dos tributos e taxas incidentes sobre o imóvel financiado.

8- OUTRAS MEDIDAS QUE ENVOLVEM RECURSOS DO TESOURO NACIONAL.

Medidas como descasamento de dívidas de empresários da construção civil que venderam as unidades com indexador baseado em índices de preços e tomaram financiamentos indexados em TR, saldos residuais de contratos de mutuários finais sem cobertura do FCVS após o pagamento de todas as prestações, e subsídios para construção de casas populares, deixaram de ser abordados neste trabalho, por já serem objeto de comissões específicas na Câmara dos Deputados.

Era o que eu tinha a dizer.

Muito obrigada.