O SR. ALVARO DIAS (PSDB - PR. Pela Liderança. Sem revisão do orador.) - Sr. Presidente, Senador Valter Pereira, há temas que atendem aos interesses nacionais, e há aqueles que, embora não sejam tão abrangentes, atendem às expectativas de milhares de brasileiros.

            Há algum tempo venho sendo convocado a abordar, desta tribuna, uma questão que passo agora a expor. Há uma preocupação que deve ser salientada aqui, referente ao drama enfrentado por muitos moradores de loteamentos implantados na moldura de condomínios urbanos, que vêm sendo perturbados pela cobrança judicial de taxas condominiais pelas associações de bairro.

            Muitos moradores nessa situação encontram-se sob a ameaça da perda de suas casas em decorrência de penhoras havidas por força de decisões judiciais destinadas ao pagamento de controvertidos débitos junto às referidas associações, em que pese haver decisões do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça reconhecendo a ilegalidade de muitas dessas cobranças.

            A questão envolve a formação de diversas associações de moradores em loteamentos fechados, muitas das quais com a conivência ou autorização expressa das municipalidades, as quais, em razão de considerarem-se “condomínios atípicos”, pretendem cobrar “taxas” mensais indiscriminadamente de todos os moradores existentes na área de abrangência estatutária do respectivo loteamento ou bairro, a título de rateio das despesas, tais como as referentes à vigilância, limpeza, custeio próprio, conservação e embelezamento das áreas comuns.

            Em princípio, a fixação da cota-parte de cada morador seria feita por deliberação em assembleia geral, em que são fixados os valores das despesas e dos rateios com que cada um deve contribuir. O argumento utilizado pelas associações para a cobrança indiscriminada é o de que elas devem ser consideradas “condomínios atípicos”, “especiais” ou, ainda, “informais”, para o efeito de imposição da cobrança a todos os moradores, a teor do que dispõe o art. 3º do Decreto-Lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967, segundo o qual devem ser aplicados aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, “equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condôminos e as obras de infraestrutura à construção da edificação”. As associações alegam ser contrárias ao direito que alguns moradores alegam ter de, mesmo em se beneficiando dos serviços prestados pelas associações, não pagarem as respectivas contribuições mensais, independentemente de adesão ao ato que instituiu o encargo.

            Constata-se, nos tribunais estaduais, que há precedentes jurisprudenciais, segundo os quais, se o morador ocupa imóvel situado dentro da área de abrangência da associação de bairro, não é permitido a ele negar-se ao pagamento das cotas mensais, porquanto usufrui dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas pela associação - mesmo que não solicitados -, de modo que não se afiguraria equânime, nem jurídico deixar de realizar a devida contraprestação, sob pena de enriquecimento injusto.

            O que precisa ser ressaltado desta tribuna: nosso ordenamento jurídico não admite a adesão associativa compulsória, conforme prevê o art. 5º, inciso XX, da Carta Magna, ao assegurar, expressamente, que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”. Essa é uma imposição que desconsidera o desejo do envolvido.

            É inquestionável que a Constituição assegura a qualquer pessoa a liberdade de não ingressar em nenhuma associação contra sua vontade, tampouco de manter vínculo de permanência, de modo que não há como impor a alguém o ato de adesão ou de permanência em uma associação.

            A Ministra Nancy Andrighi - que foi acompanhada, unanimemente, pela Terceira Turma do STJ - aderiu ao entendimento do Ministro Fernando Gonçalves, segundo o qual:

“o dever de pagar ou não contribuições a associação que administra e mantém determinado loteamento, sem a efetiva constituição de condomínio, nos termos da Lei nº. 4.591/64, constitui obrigação autônoma que não acompanha a transferência da propriedade sobre terreno participante de tal loteamento (...)”, de modo que “as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo”.

            Poderíamos reproduzir outras decisões, mas creio que não há necessidade, em razão do conteúdo e da solidez da argumentação exposta nessas decisões aqui referidas.

            Com base na melhor doutrina e jurisprudência, nós podemos afirmar que:

            1) Em hipótese alguma, pode uma associação de bairro compelir os moradores de um determinado loteamento, não condominial, a contribuir para o rateio de despesas, caso esses moradores não sejam associados ou tenham se desligado dessa associação. É o que a jurisprudência prevê.

            2) Não importa que as despesas tenham sido realizadas em prol de toda a comunidade, pois, além de não ser lícita a delegação pelas municipalidades da prestação de serviços essenciais em logradouros públicos a entidades privadas, a prestação de serviço da associação não deixa de ter o caráter de voluntariedade, de modo que se a entidade decide, por sua conta e risco, assumir certos encargos em benefício comum, não é lícito que venha depois se arvorar no direito de exigir de quem não seja associado o pagamento de taxas de rateio. Trata-se de contribuições autônomas, que não se transferem ao novo adquirente do imóvel, não podendo ser atribuída compulsoriamente aos moradores a qualidade de sócio, mediante anuência tácita.

            3) Diferentemente, se efetivamente existe co-propriedade de áreas comuns e condomínio regularmente constituído, não há como o condômino se furtar do dever de assumir a sua parte nos encargos de manutenção do condomínio.

            Sr. Presidente, Senador Valter Pereira, vim à tribuna hoje atendendo o apelo de pessoas que estão vivendo esse problema nos tribunais para dirigir um apelo em especial ao Poder Judiciário no sentido de oferecer balizamento definitivo a respeito da questão, de modo a banir a ação danosa dos falsos condomínios, bem como às autoridades municipais das localidades que abrigam elevado número de ações judiciais envolvendo a cobrança de taxas por associações de moradores e similares.

            Eu creio ser da maior importância uma decisão judicial que possa balizar o comportamento de cidadãos que vivem atormentados exatamente em função dessa insegurança jurídica.

            Alguns consideram que estão sendo explorados, devidamente explorados, exatamente em função de uma organização de condomínios que foge a essa realidade e escapa ao bom senso, porque impondo obrigações que não foram assumidas espontaneamente pelos cidadãos.

            Era o que eu tinha a dizer, Sr. Presidente, esperando que essa singela manifestação da tribuna do Senado possa resultar em contribuição para a solução dessa questão jurídica, que vai se transformando numa pendência interminável, a fim de que muitos brasileiros que estão, neste momento, preocupados com essa situação, com débitos que se avolumam, possam receber a tranquilidade do Poder Judiciário em relação aos seus reais deveres e às suas obrigações no que diz respeito a essas taxas cobradas por condomínios organizados em muitas cidades brasileiras.

            Era o que tinha a dizer, Sr. Presidente.

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