O SR. JOEL DE HOLLANDA (PFL-PE. Pronuncia o seguinte discurso. Sem revisão do orador.) - Sr. Presidente, Srªs e Srs. Senadores, um dos maiores problemas sociais de nosso País é o seu déficit habitacional crônico, quer em moradias populares quer em habitações para a classe média.

O Sistema Financeiro da Habitação já demonstrou ter-se tornado incapaz de cumprir sua missão de cobrir nosso déficit de moradias. Criado em 1964, o SFH tornou-se, a partir dos anos 70, extremamente burocratizado e fadado à insolvência, já que sem capacidade de reaver os créditos acordados em virtude dos desequilíbrios criados no Sistema por ingerências políticas desastradas.

O Senado Federal recebeu da Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 36, de 1997, de iniciativa do Poder Executivo, que cria o Sistema Financeiro da Habitação, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. A matéria encontra-se na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania para apreciação inicial.

Quero aproveitar este momento para tecer algumas considerações sobre o assunto, em face da indiscutível relevância que tem para parcela significativa da população brasileira.

Morar dignamente é um direito fundamental do cidadão. A aquisição da moradia deve ser garantida por um sistema de financiamento que leve em consideração a capacidade de endividamento do pretendente. Tratando-se de contratos de longo prazo, o agente financiador deve poder ter garantias mínimas de que receberá o montante devido, assim como o adquirente do imóvel deve ter garantias equivalentes de que não se verá submergir sob o peso de prestações que crescem em proporção muito maior do que sua capacidade pagadora. É, pois, o equilíbrio entre investidores e compradores que deve ser a pedra de toque da regulamentação do mercado.

Esse é o objetivo principal da proposição que ora tramita em nossa Casa. Trata a construção habitacional como um negócio que tem que ser viável.

No que diz respeito à habitação popular, uma observação importante deve, contudo, ser feita. De fato, o sistema habitacional se divide em dois segmentos bem distintos: o segmento de mercado em que os adquirentes querem escolher e podem pagar pelo que escolhem; e o segmento social, o dos brasileiros de baixa renda. Este segundo segmento deve ser contemplado com políticas públicas de investimento, subsídios, inclusive com recursos do FGTS, como já acontece hoje em dia.

Na verdade, a lei que hoje se discute pode se aplicar aos dois segmentos. Seus instrumentos, todavia, ajustam-se melhor aos cidadãos de classe média que aos de baixa renda. A capacidade pagadora desses últimos, por ser muito baixa, não atrai investidores dispostos a colocar capital na construção de conjuntos habitacionais populares, já que é pouco rentável e de retorno incerto.

Dentro dessa óptica, o projeto do SFI tem, a meu ver, alguns méritos inquestionáveis, que justificam sua aprovação por esta Casa.

Em primeiro lugar, visa reequilibrar o sistema de financiamento, fazendo com que novos investidores aportem recursos à implantação de empreendimentos que aumentem a oferta de imóveis. Para tanto, institui a alienação fiduciária para coisa imóvel, inovação no mercado imobiliário, além de permitir outras formas de pacto contratual, como o sistema hipotecário.

Que vantagem traz o instituto da alienação fiduciária para o sistema? Traz a facilitação da retomada, pelo credor, do bem objeto do contrato de venda não honrado pelo comprador. Hoje, é o sistema da hipoteca que permite tal retomada. Ora, no Judiciário brasileiro, a execução de uma hipoteca leva, em média, de três a sete anos, enquanto que a retomada do bem, via fidúcia, leva apenas alguns meses, nos casos mais demorados.

A fidúcia implica, também, uma alteração de fundo na situação legal do bem transacionado. Pelo sistema hipotecário, a posse e a propriedade se transferem para o comprador, no ato da assinatura do contrato. Na fidúcia, o comprador adquire o direito de posse e uso, mas não o de propriedade, que lhe será adjudicada apenas quando da quitação da dívida contraída. Tal sistema já vigora na compra de bens de consumo duráveis, e com excelentes resultados. Para os que são bons pagadores e que honram seus compromissos, não haverá, na prática, qualquer alteração. Aos maus pagadores, ser-lhes-á retirado o duvidoso benefício de usufruir de um bem sem por ele pagar, aproveitando-se da lentidão dos processos de execução de hipotecas.

Caso algum adquirente de imóvel venha, pelas vicissitudes da vida, a ter sua capacidade pagadora comprometida, sempre terá a oportunidade de renegociar sua dívida, como hoje vem fazendo a Caixa Econômica Federal com os mutuários do atual Sistema Financeiro de Habitação.

A segunda medida importante que figura no projeto é que, retomado o imóvel, não poderá o vendedor retê-lo indefinidamente, obrigado que será a revendê-lo imediatamente em leilão, restituindo ao anterior comprador a diferença entre o valor auferido na venda e a dívida remanescente. Assim, o inadimplente recuperará, pelo menos em parte, o que pagou até o momento de rescisão do contrato.

Como o instituto da alienação fiduciária não tem precedente de uso em coisa imóvel no Brasil, necessário se faz que esse seja regulamentado para aplicação nesse segmento de negócios, a fim de que não torne inócua a lei ora em discussão.

Outra vantagem que auferirá com agilização do sistema habitacional será a redução de seus custos, tanto para o agente financeiro, como para o devedor, o que representará, na ponta final do processo, redução dos custos do financiamento.

O projeto de lei também prevê a securitização dos créditos imobiliários por agentes devidamente autorizados a fazê-lo pelo Banco Central do Brasil. A securitização poder-se-á fazer, entre outros, pelo regime fiduciário, em que os créditos constituirão capital separado da companhia securitizadora. Esse dispositivo faz com que o capital securitizado fique isento de qualquer ação ou execução por parte de credores da companhia securitizadora, no caso de ela sofrer problemas de liquidez.

Diversos outros benefícios advirão da adoção dessa nova lei: o financiamento de imóveis de qualquer valor; a livre contratação das condições de financiamento, tais como prazos, taxas, juros e formas de reajuste; o não-impedimento de acesso ao financiamento pelo fato de já ser proprietário de outros imóveis.

A expectativa é que, tão logo a lei do novo Sistema de Financiamento Imobiliário entre em vigor, haja forte impulso no mercado imobiliário, o que terá repercussões das mais favoráveis na economia do País.

A indústria da construção civil e, em particular, a de imóveis residenciais e comerciais são grandes empregadoras de mão-de-obra. O reaquecimento desse segmento terá impacto imediato no nível de emprego do País, com reflexos positivos nos índices econômicos e sociais.

Concluindo, Sr. Presidente, vejo como alvissareira a aprovação do Projeto de Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário, augurando que sua tramitação seja breve e que logo vejamos funcionando o Sistema, para o bem do País.

Era o que tinha a dizer, Sr. Presidente.